Cara Menegosiasikan Sewa Komersial

Jika Anda menyewa properti komersial, ada beberapa pertimbangan khusus yang penting untuk diatasi sebelum menyelesaikan perjanjian Anda untuk menyewa. Artikel ini akan membantu Anda mengikuti daftar hal-hal yang harus dicentang saat Anda mengambil keputusan.

Menemukan Properti yang Cocok

Menemukan Properti yang Cocok
Bicaralah dengan manajer properti atau pemilik properti yang Anda minati. Banyak properti komersial memasang pemberitahuan yang memberitahukan calon penyewa siapa yang harus dihubungi tentang tempat penyewaan. Jika Anda tertarik pada properti tertentu, temukan pemberitahuan itu atau tanyakan kepada penyewa saat ini siapa manajer properti itu. Kemudian hubungi orang atau agensi itu untuk membahas penyewaan properti.
Menemukan Properti yang Cocok
Pertimbangkan untuk menyewa agen real estat yang berspesialisasi dalam properti komersial. Agen dapat meninjau daftar properti komersial yang terdaftar untuk dijual atau disewakan. Mereka juga dapat membantu negosiasi antara penyewa komersial dan pemilik.
Menemukan Properti yang Cocok
Periksa ketersediaan parkir, masuk dan keluar (sarana masuk dan keluar), dan barang-barang lainnya yang dapat memengaruhi bisnis Anda. Jika bisnis Anda bergantung pada pelanggan yang datang tanpa janji temu sebelumnya atau mendapatkan arahan, signage yang jelas kemungkinan akan menjadi persyaratan. Jika Anda akan memuat dan menurunkan barang dagangan atau barang-barang lainnya secara teratur, Anda kemungkinan akan memerlukan dok pemuatan. Pastikan properti yang Anda temukan memenuhi semua kebutuhan Anda atau dapat dimodifikasi untuk memenuhinya. Jika properti tidak memenuhi kebutuhan Anda, Anda mungkin harus menemukan properti yang berbeda. [1]
Menemukan Properti yang Cocok
Temukan setidaknya dua properti yang sesuai dengan kebutuhan Anda. Ini akan memungkinkan Anda untuk membandingkan sewa dan biaya lain yang terkait dengan properti komersial di daerah Anda. Informasi ini akan sangat berharga ketika menegosiasikan ketentuan sewa Anda. Mengetahui properti-properti lain yang ada juga kemungkinan akan memberi Anda lebih banyak kepercayaan untuk menolak sewa yang Anda rasa tidak sebaik yang Anda dapatkan di tempat lain. [2]

Negosiasi Ketentuan untuk Sewa

Negosiasi Ketentuan untuk Sewa
Diskusikan waktu dan sewa. Anda harus menentukan jumlah waktu sewa akan berlaku dan jumlah sewa yang harus dibayar dalam interval tertentu (bulanan, tahunan, dll). Termasuk dalam ini juga harus berupa kenaikan sewa yang dijadwalkan dan perpanjangan sewa atau klausul pemutusan hubungan kerja. Tuan tanah cenderung menginginkan penyewa jangka panjang yang stabil, sementara bisnis baru dan kecil umumnya harus bernegosiasi untuk jangka pendek (sewa satu atau dua tahun) dengan kemampuan untuk memperbarui tanpa kenaikan sewa yang tajam. Struktur sewa umum meliputi: [3]
  • Sewa Bruto - yang paling umum dan merupakan jumlah tetap bulanan dan pemilik bertanggung jawab atas semua biaya pengoperasian gedung termasuk pajak, perbaikan, dll.
  • Sewa Bersih - mengharuskan penyewa untuk membayar sebagian atau semua pajak real estat sebagai tambahan dari sewa dasar mereka.
  • Net-Net Leases - mengharuskan penyewa membayar sebagian atau semua pajak real estat ditambah asuransi pada tempat yang mereka tempati.
  • Net-Net-Net atau Triple-Net Leases - biasanya ditulis hanya untuk properti industri dan pada dasarnya meneruskan semua biaya pengoperasian gedung kepada penyewa.
  • Persentase Sewa adalah jenis pengaturan sewa yang berlaku untuk pengecer. Dalam persentase sewa, penyewa membayar sewa dasar ditambah persentase dari pendapatan kotor. Sewa dapat naik dan dalam hal itu diuraikan dalam pasal eskalasi perjanjian sewa.
Negosiasi Ketentuan untuk Sewa
Diskusikan pengeluaran yang ditambahkan atau dimasukkan. Seringkali, ada biaya tambahan untuk pemeliharaan fasilitas bersama (seperti tempat parkir) dan utilitas yang disediakan oleh pemilik properti (seperti penyewaan tempat sampah dan pembuangan sampah). Pastikan Anda tahu item tambahan apa yang menjadi tanggung jawab Anda dan apa yang termasuk dalam sewa Anda. Jika utilitas ditagih kepada Anda oleh manajer properti, pastikan Anda tahu apakah ini diukur secara individual untuk area yang Anda sewa atau jika mereka dibagi berdasarkan ukuran persegi atau metrik lainnya. Mintalah manajer properti untuk mengungkapkan semua biaya yang akan Anda bayarkan kepada pemiliknya.
Negosiasi Ketentuan untuk Sewa
Diskusikan modifikasi awal apa pun pada properti. Beberapa properti menawarkan opsi "membangun" di mana manajer properti akan melakukan modifikasi tertentu untuk mengakomodasi kebutuhan penyewa. Seringkali ini akan menghasilkan kenaikan harga sewa per kaki persegi. Ini mungkin termasuk menambah atau menghapus dinding, meletakkan karpet atau ubin, atau memasang perawatan pencahayaan tertentu. Jika properti tidak menawarkan build-out, pastikan Anda dapat menyewa kontraktor luar untuk melakukan modifikasi apa pun yang Anda perlukan. [4]
Negosiasi Ketentuan untuk Sewa
Diskusikan pemeliharaan dan perbaikan. Dalam banyak sewa komersial, penyewa bertanggung jawab untuk pemeliharaan dan perbaikan untuk semua kecuali area umum. Pastikan Anda tahu siapa yang bertanggung jawab untuk memelihara dan memperbaiki: [5]
  • Atap
  • Dinding, pintu, dan jendela
  • Sistem kelistrikan
  • Sistem saluran air
  • Perlengkapan dan perlengkapan lainnya ke properti
Negosiasi Ketentuan untuk Sewa
Diskusikan asuransi. Selain mengasuransikan perabotan dan peralatan bisnis Anda yang berlokasi di dalam properti, banyak manajer properti komersial meminta penyewa untuk membawa kebijakan untuk menutup bangunan jika terjadi kerusakan yang disebabkan oleh penyewa atau klien dan tamu mereka. Hubungi penyedia asuransi untuk melihat berapa biaya pertanggungan tersebut.
Negosiasi Ketentuan untuk Sewa
Diskusikan default dan terminasi. Di beberapa daerah, kegagalan untuk membayar sewa Anda pada sewa komersial dapat mengakibatkan penguncian segera. Ini bisa menghancurkan bisnis Anda. Anda harus merundingkan dengan jelas apa yang terjadi jika salah satu pihak tidak melakukan sewa seperti yang diharapkan. Beberapa pertanyaan yang ingin Anda pertimbangkan adalah: [6]
  • Apa yang akan terjadi jika properti tidak kosong atau siap pindah pada tanggal penyewa akan mengambil alih?
  • Apakah akan ada masa tenggang bagi penyewa untuk membayar sewa ditambah denda keterlambatan?
  • Bisakah penyewa mengurangi biaya sewa yang merupakan tanggung jawab pemilik rumah?
  • Jika penyewa atau pemilik memutuskan untuk mengakhiri sewa sebelum tanggal dinegosiasikan, dapatkah penyewa menyewakan properti, bagaimana prosedurnya, dan bagaimana kerusakan dihitung dan dibayar?

Mengurangi Sewa untuk Menulis

Mengurangi Sewa untuk Menulis
Pertimbangkan untuk menyewa seorang pengacara. Hukum pemilik / penyewa sangat terperinci dan membingungkan. Jika Anda dapat membeli seorang pengacara lokal yang mengetahui seluk beluk hukum pemilik / penyewa negara bagian Anda, akan lebih baik untuk menyewa seorang pengacara. Lihat https://www.wikihow.com/Find-a-Good-Attorney .
Mengurangi Sewa untuk Menulis
Masukkan semua persyaratan dalam sewa. Pastikan bahwa semua yang disepakati adalah dalam sewa tertulis. Jika suatu istilah tidak ada dalam sewa, kemungkinan tidak akan ditegakkan jika Anda harus pergi ke pengadilan. Jika pemilik menyediakan sewa formulir, tinjau untuk semua persyaratan. Mintalah pengacara Anda memeriksanya jika Anda memiliki pertanyaan. Minta perubahan jika sewa tertulis tidak mencerminkan perjanjian lisan Anda. Jika Anda menulis sewa sendiri, Anda dapat menemukan sampel sewa komersial dengan mencari sewa komersial di negara Anda secara online. Karena pemilik / penyewa dan hukum kontrak adalah hukum negara bagian, pastikan sampel yang Anda gunakan telah ditulis khusus untuk digunakan di negara bagian Anda. [7]
Mengurangi Sewa untuk Menulis
Pastikan semua pihak menandatangani kontrak. Suatu sewa untuk lebih dari satu tahun harus ditandatangani oleh semua pihak untuk dapat ditegakkan. Bahkan untuk sewa yang kurang dari satu tahun, sewa yang ditandatangani adalah bukti perjanjian yang lebih tinggi daripada kesaksian sederhana. [8]
Mengurangi Sewa untuk Menulis
Dapatkan salinan kontrak setelah semua pihak menandatanganinya. Jika timbul perselisihan, pengadilan kemungkinan akan membutuhkan salinan kontrak yang ditandatangani oleh semua pihak untuk diajukan ke pengadilan.
permanentrevolution-journal.org © 2020